Hilfreiche Tipps für den Stockwerkeigentümer - Welches sind die Rechte und Pflichten des einzelnen Stockwerkeigentümers in Bezug auf den Gemeinschaftsbereich, die Nebenräume, das Treppenhaus und den Garten?

Stockwerkeigentum heisst nämlich nicht, dass die Stockwerkeigentümer Alleineigentümer einer Liegenschaft sind. Häufig sind sich einzelne Stockwerkeigentümer zu wenig bewusst, dass ihnen der Erwerb von Stockwerkeigentum keine dem Alleineigentümer vergleichbaren Rechte einräumt. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon. Der Stockwerkeigentümer ist Miteigentümer an der Gesamtsache, wobei ihm – im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentümer – ein Sonderrecht zur ausschliesslichen Benutzung und Verwaltung gewisser Gebäudeteile zukommt. Dieses Sonderrecht ist auf die Wohnung und allfällige Nebenräume (Kellerabteile, Estriche, Bastelräume) beschränkt, erstreckt sich also nicht etwa auf einen Sitzplatz im Freien oder eine Dachterrasse.

Der Eigentümer darf somit nur in seiner Stockwerkseinheit grundsätzlich tun und lassen, was er will. Er darf sie nach seinen Vorstellungen umbauen und die Raumeinteilung verändern, darf dabei aber nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigten. Dies schliesst insbesondere aus, dass ein  Stockwerkeigentümer zweier übereinanderliegenden Wohnungen ohne Einwilligung der Gemeinschaft einen Durchbruch zwischen den beiden Wohnungen schafft, um diese mit einer Treppe zu verbinden, sind doch in solchen Fällen Bauteile (Decken/Böden) betroffen, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind.

Bei Arbeiten im Inneren der Wohnung ist insbesondere darauf zu achten, dass Trittschalldämmungen nicht beschädigt werden. Das Treppenhaus und der Eingangbereich sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Diese Bereiche dürfen somit ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht als zusätzliche Abstellflächen gebraucht werden. Dasselbe gilt für das Aufhängen von Bildern und das Aufstellen von Pflanzen. Das Abspielen von Radio- und anderen Musikgeräten ist sowohl im Treppenhaus als auch im Eingangsbereich der Liegenschaft zu unterlassen. Im Treppenhaus sowie den übrigen gemeinschaftlichen Räumen (Waschküche, Trocknungsräume, Tiefgarage) ist zudem auch das Rauchen nicht gestattet. Steht einem Stockwerkeigentümer in ausschliessliches Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen zu (Gartenanteil, Dachterrasse, Parkplatz etc.), so muss er sich bewusst sein, dass ein Sondernutzungsrecht – im Gegensatz zum Sonderrecht – ihn zur üblichen (ausschliesslichen) Nutzung (anderslautende Reglementsbestimmungen vorbehalten) ermächtigt, nicht aber zu baulichen Veränderungen bzw. zu Substanzveränderungen im Gartenanteil.

So wären etwa im Gartenanteil insbesondere das Installieren und feste Verankern von Parabol- und Funkantennen, Spielplatzgeräten, die Anbringung von Einfriedungen etc. unzulässig. Ohne Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft (bzw. ohne ausdrückliche Erlaubnis im Reglement) darf der Stockwerkeigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil diesen zudem weder mit Bäumen und Sträuchern bepflanzen noch darf er diesen mittels einer Hecke oder einem Haag abgrenzen.

In Gartenteilen, die ausschliesslich im Eigentums- und Nutzungsrecht der Gemeinschaft stehen, dürfen einzelne Stockwerkeigentümer den Garten ohnehin nicht ausschliesslich nutzen; Sondernutzungen sind somit grundsätzlich nicht denkbar. Der Stockwerkeigentümer darf Nebenräume grundsätzlich nur im normalen Rahmen der Zwecksetzung derartiger Räume nutzen. Verfügen derartige Räume nicht über einen separaten Strom- und Wasseranschluss, darf der Eigentümer derartiger Nebenräume nicht einfach Strom- und Wasserquellen der Gemeinschaft anzapfen (z.B. Aufstellen einer Tiefkühltruhe im Bastelraum mit Stormbezug aus den allgemeinen Kellerräumlichkeiten).


Anwaltspraxis A. Gantenbein /